Разширено търсене

2. Проверка на правото на собственост

2.1. Проверка, извършвана от нотариус

 

Според българското законодателство преди издаването на нотариален акт нотариусът е задължен да провери правото на собственост на продавача на имота, да прегледа решенията, взети от органите на дружеството/та, страна/и по сделката, пълномощните и другите документи. След извършването на тази проверка нотариусът е оправомощен да състави нотариалния акт.

 

В случаите, когато прехвърлянето на недвижими имоти е свързано с апортна вноска в капитала на юридическо лице или с продажба на търговско дружество, притежаващо недвижими имоти, проверката на правото на собственост се извършва от Агенцията по вписванията.

 

2.2. Преглед на правото на собственост

(Юридическо проучване на недвижимия имот)

 

Нотариусът не е задължен да проучва историята на правото на собственост върху недвижимия имот, т.е. да прави проверка дали предшествениците на настоящия собственик на имота са притежавали от своя страна право на собственост върху същия имот.

 

Основно юридическо правило е, че правото на собственост на настоящия собственик зависи от това дали собственикът на имота преди него е притежавал право на собственост върху имота, а правата на предишния собственик, от своя страна, зависят от правото на собственост на неговия предшественик.  По този начин, ако някой от предишните собственици не и притежавал чисто от тежести и неоспоримо право на собственост, това ще се отрази на правото на собственост на настоящия собственик, като трето оправомощено лице може да отправи претенции, че има вещни права върху имота, срещу настоящия собственик.

 

Възможността за претенции на трети лица върху имота се преклудира от така наречения давностен период на владение. Според действащото законодателство след изтичането на давностния срок на владение настоящият собственик на имота се счита за законен собственик независимо дали предшествениците му са притежавали право на собственост върху имота. Абсолютният давностен срок е 10 години.

 

В тази връзка се препоръчва преди закупуването на недвижим имот купувачът да извърши проучване на правото на собственост върху съответния недвижим имот, включително на историята на правото на собственост. Целта на такова едно проучване е да се удостовери, че:

  • Продавачът притежава чисто от тежести, действително и прехвърлимо право на собственост върху имота. Продавачът трябва да е и неговите предшественици трябва да са били действителни собственици на продавания недвижим имот, за да се избегне всякакъв риск от прекратяване или обявяване за недействителна сделката. Обикновено това проучване на правото на собственост обхваща последните 10 години, тъй като максималният период на придобивна давност в България е 10 години;
  • Няма тежести или сервитути върху имота. Купувачът трябва да е напълно запознат дали има регистрирани някакви тежести или сервитути върху съответния недвижим имот, а именно ипотеки, временни възбрани, действащи поръчителства, учредени ограничени вещни права в полза на трети лица. Основен принцип в българското право е, че тежестите и сервитутите следват имота, което означава, че регистрираните тежести и сервитути могат да бъдат приведени в изпълнение срещу новия собственик;
  • Няма други регистрирани права в полза на трети лица – в случай, че има вписани договори за наем върху продавания недвижим имот, то купувачът ще бъде обвързан от тях до изтичането на срока, за който са сключени;
  • Няма съдебни или реституционни претенции, и
  • Няма публични задължения на продавача, които могат да доведат до принудителна продажба на недвижимия имот от държавните власти.