Разширено търсене

3. Специални случаи

3.1. Придобиване на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти, държавна собственост

 

Право на собственост или ограничени вещни права (като право на строеж, право на ползване и др.) върху недвижими имоти, държавна собственост, могат да се придобият чрез:

  • Покупко-продажба
  • Замяна с друг недвижим имот, собственост на чуждия инвеститор или негово българско дъщерно дружество само в случаите изрично посочени в закона, или
  • Апортна вноска в капитала на българско дружество

 

Продажбата на недвижими имоти, държавна собственост, с данъчна оценка над 10 000 лева (около 5 200 Евро) се извършва от Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол в съответствие с разпоредбите на Закона за приватизация и следприватизационен контрол (ЗПСПК). Съгласно ЗПСПК, в случаите на продажба на недвижим имот, частна държавна собственост, с данъчна оценка над 10 000 лева на български физически лица, български юридически лица с до 50% държавно или общинско участие в капитала, или на чуждестранни лица, трябва да се прилагат процедурите на ЗПСПК, с изключение на изрично посочените случаи (например, в случаите на продажба на жилищни имоти, частна държавна собственост, или на продажба на инвеститори, притежаващи сертификат за клас инвестиция, и др.).

 

Съгласно ЗПСПК, Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол трябва да приеме решение за продажбата на недвижим имот, частна държавна собственост, с данъчна оценка над 10 000 лева по предложение на ръководителя на държавната администрация, на която е поверено управлението на недвижимия имот, или по предложение на съответния областен управител (в случай, че управлението на недвижимия имот не е поверено на ръководител на държавна администрация), след процедура на съгласуване с министъра на регионалното развитие и благоустройството и с министъра на финансите. Начинът на продажба (а именно публично оповестен конкурс или търг) се определя от Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол в решение, което се обнародва в Държавен вестник, а продажбата се провежда съгласно разпоредбите на Наредбата за търговете и конкурсите. В случаите на продажба на недвижим имот, частна държавна собственост, с данъчна оценка над 500,000 лева (около 256,000 Евро), вместо процедура на съгласуване се изисква решение на Министерски съвет, в което се определят методът и условията на приватизация, на основание на което Агенцията за приватизация и следприватизационен контрол провежда процедурата за приватизация. Правата върху продадения недвижим имот се прехвърлят по силата на писмен договор за продажба (не се изисква нотариална форма) и не се дължат такси за вписване на договора за продажба в имотния регистър.

 

По отношение на продажбата на недвижими имоти, частна държавна собственост, с данъчна оценка до 10 000 лева, както и на жилищни имоти, гаражи и др., които са частна държавна собственост, се прилага Законът за държавната собственост. Принципно, в този случай компетентният държавен орган е областният управител, който провежда тръжната процедура и сключва договор за покупко-продажба. Договорът трябва да бъде вписан в имотния регистър, за да може приобретателят на правото на собственост (или на ограничено вещно право) да го защити срещу трети лица.

Специални правила се предвиждат за предприятия, разрешаващи правото на строеж за тяхното разширяване да бъде възмездно учредено без провеждане на търг или конкурс.

 

Друго изключение от правилата за провеждане на тръжна процедура дава възможност на законния приобретател на законосъобразно построена сграда върху конкретния недвижим имот да придобие право на собственост върху земята без провеждането на търг.

 

Основен принцип, съдържащ се в Закона за държавната собственост, е, че замяната на недвижим имот, частна държавна собственост, или правото на строеж върху такъв имот с друг недвижим имот, собственост на физически или юридически лица, е недопустима освен в изрично посочените в закона случаи (например, прекратяване на съсобственост, изпълнение на международен договор и др.).

 

Като основно правило Законът за държавната собственост предвижда, че в случаите на учредяване на право на строеж или право на ползване за срок до 10 години върху недвижим имот, частна държавна собственост, съответният областен управител е компетентен да издаде заповед, да проведе тръжната процедура и да сключи договор. В случаите на учредяване на ограничени вещни права върху недвижим имот, частна държавна собственост, с данъчна оценка над 500 000 лева (около 256,000 Евро) се изисква решение на Министерски съвет, на основание на което министърът на регионалното развитие и благоустройството провежда тръжната процедура и сключва договора за покупко-продажба.

 

Специални правила се предвиждат в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи за условията и процедурата за разпореждане със селскостопански земи, държавна собственост. По отношение на разпореждането с горски територии, държавна собственост, се прилагат специалните правила на Закона за горите, в сила от 09.04.2011год.

 

3.2. Придобиване на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти, частна общинска собственост


Законът за приватизация и следприватидационен контрол се прилага в случаите на продажба на български физически лица, български юридически лица с до 50% държавно или общинско участие в капитала, или на чуждестранни лица на следните недвижими имоти, частна общинска собственост: a) нежилищни имоти използвани за търговски цели (например, магазини, складове, ателиета и др.), които не са включени в имуществото на общински юридически лица, и  b) недвижими имоти, които се застрояват, които не са включени в имуществото на юридически лица с общинско участие. В този случай, продажбата на общинските недвижими имоти се извършва от съответния Общински съвет чрез търг/конкурс съгласно процедурите, предвидени в Наредбата за търговете и конкурсите.

По отношение на сделките с недвижими имоти, частна общинска собственост, които не попадат в обхвата на Закона за приватизация и следприватидационен контрол (като жилищни имоти, имоти с нетърговска цел и др.), се прилага Законът за общинската собственост. В този случай Общинският съвет на съответната община приема решение за провеждането на тръжна/конкурсна процедура, въз основа на която кметът на общината сключва договор за покупко-продажба.  Договорът трябва да бъде вписан в имотния регистър, за да може приобретателят на правото на собственост (или ограничено вещно право) да го защити срещу трети лица.

 

Правото на собственост или ограничени вещни права върху недвижими имоти, частна общинска собственост, могат да бъдат прехвърляни без провеждането на търг от кмета в изрично посочените случаи в действащото законодателство при провеждане на процедура, посочена в наредба, приета от общинския съвет по местоположение на имота. Учредяването на право на строеж върху недвижими имоти, частна общинска собсвеност, за целите на изграждане на предприятие, се извършва без провеждане на търг или конкурс.

 

Основен принцип, залегнал в Закона за общинската собственост, е че замяната на недвижим имот, частна общинска собственост, или на правото на строеж върху такъв имот, с друг недвижим имот, собственост на физически или юридически лица, е недопустима освен в изрично посочени в закона случаи (прекратяване на съсобственост, изпълнение на международен договор и др.).

 

Специални правила се предвиждат в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи за условията и процедурата за разпореждане със селскостопански земи, общинска собственост, например, има определени допълнителни изисквания, свързани с разпореждането с общински мери и пасища. По отношение на разпореждането с горски територии, общинска собственост, се прилага Законът за общинската собственост при съблюдаване разпоредбите на Закона за горите, в сила от 09.04.2011год.

 

3.3. Продажба на недвижими имоти без търг или конкурс съгласно Закона за насърчаване на инвестициите

 

Законът за насърчаване на инвестициите предвижда различни насърчителни мерки и привилегии за местни и чуждестранни инвеститори, които извършват значими инвестиции в определени икономически дейности на територията на Република България. Целта на тези мерки, финасирани от държавата, е да насърчат големи инвестиции и да подобрят бизнес средата в България.

 

Инвеститорите, които притежават сертификат за инвестиция клас А или клас Б, издаден от министъра на икономиката, енергетиката и туризма, имат право без търг или конкурс да:

  • закупуват недвижими имоти, частна държавна или общинска собственост, или
  • придобиват възмездно ограничени вещни права върху недвижими имоти, частна държавна или общинска собственост

 

Правата върху горепосочените недвижими имоти могат да бъдат прехвърляни или учредени на цени, по-ниски от пазарните, като цената не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота, за приоритетни инвестиционни проекти, ако са изпълнени всички условия за прилагането на схема за регионална помощ съгласно Регламент 800/2008.

 

Прилагат се специални правила за приоритетни инвестиционни проекти, както и за недвижими имоти, управлявани от Министерство на отбраната.

 

Договорите трябва да бъдат вписани в имотния регистър, за да може инвеститорът да защити правото си на собственост (или ограниченото вещно право) срещу трети лица.

 

Неизпълнението на инвестиционния проект от сертифициран инвеститор в посочения в закона срок и заявения от инвеститора размер на инвестицията се включва в договора за продажба на имота като основание за прекратяването му. Договорът се прекратява също, в случай че работата по изпълнение на инвестиционния проект не е започнала в срок от две години, считано от датата на подписване на договора.

 

Инвеститорът не може да се разпорежда с недвижимия имот (или с ограничените вещни права), придобити съгласно процедурите, предвидени в Закона за насърчаване на инвестициите, преди изтичането на период от пет години, считано от датата на изпълнение на съответния инвестиционен проект, а в случаите, когато инвеститорът е малко или средно предприятие – преди изтичане на тригодишен период, считано от момента на изпълнение на съответния инвестиционен проект.