Разширено търсене

1. Правна рамка и общи правила

1.1. Правна рамка

 

Основните нормативни актове, съдържащи правната уредба на недвижимите имоти и сделките с тях в Република България са Конституцията, Закон за собствеността, Закон за държавната собственост, Закон за общинската собственост, Закон за приватизацията и следприватизационния контрол, Закон за собствеността и ползването на земеделските земи, Закон за горите, Гражданскопроцесуален кодекс, Закон за насърчаване на инвестициите, Закон за устройство на територията, Закон за задълженията и договорите и Закон за управление на етажната собственост.

 

1.2. Пряко придобиване на недвижими имоти в България от чужди физически и юридически лица

 

Чужди граждани и чужди юридически лица могат да придобиват пряко сгради, помещения в сгради и ограничени вещни права /а именно право на строеж, право на ползване/ в България. Чуждестранното лице, което придобива вещни права върху недвижим имот, трябва да бъде регистрирано в специален регистър.

В резултат на присъединяването на Република България към Европейския съюз бяха въведени специфични разпоредби, свързани с придобиването на недвижими имоти от граждани на ЕС и от юридически лица, регистрирани в държава-членка на ЕС или на Европейското икономическо пространство /ЕИП/. Съответните законодателни промени бяха имплементирани в Закона а собствеността, Закона за горите и в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

 

Съгласно действащото законодателство, граждани и юридически лица на ЕС могат да придобиват право на собственост върху земя на територията на Република България в съответствие с условията, посочени в закона, и съгласно разпоредбите на Акта за присъединяване на България към Европейския съюз. Актът за присъединяване предвижда, че България има право на преценка дали да запази ограниченията за придобиване на земя от граждани и юридически лица от държавите-членки: а) за период от пет години, считано от 01.01.2007год. – за недвижими имоти за второ жилище, и b) за седем години, считано от 01.01.2007год. – за селскостопанска земя, гори и горски територии.

 

Петгодишният преходен период изтече на 31.12.2011 год. (преходният период се запази за земеделската земя, горите и горските територии). Следователно гражданите и юридическите лица на ЕС могат да придобиват градски имоти в съответствие с изискванията, посочени в закона. Горепосочените ограничения не се прилагат по отношение на гражданите на ЕС, които са фермери по занятие, които желаят да се установят и да живеят постоянно в Република България и които са регистрирани като фермери в Регистър БУЛСТАТ към Агенцията по вписванията. Те могат да придобиват право на собственост върху селскостопански и горски земи за селскостопански цели, считано от 01.01.2007 год. – датата на влизане в сила на Споразумението за присъединяване на България към Европейския съюз.

 

Физическите и юридическите лица от държави, които не са членове на ЕС и на Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху недвижими имоти при условията на международен договор, ратифициран съгласно разпоредбите на българската Конституция, обнародван и влязъл в сила.

 

Чужденците (както от държави-членки на ЕС или ЕИП така и от трети страни) могат да придобиват право на собственост върху недвижими имоти при условията на наследяване по закон.

 

В случай на наследяване по закон на земеделска земя, гори или горски територии, ако чужденците не изпълняват условията, предвидени в Споразумението за присъединяване на България към Европейския съюз, или в случай, че нещо друго не е предвидено в международен договор, те са длъжни в срок от три години от откриване на наследството да прехвърлят собствеността на лица, които имат право да придобиват такива недвижими имоти.

 

1.3. Непряко придобиване на недвижими имоти в България от чуждестранни юридически или физически лица

 

Непряко, чужди юридически лица и граждани могат да придобиват всякакъв вид недвижими имоти, включително земя, като регистрират българско юридическо лице, което да действа като приобретател. Възможно е такова българско юридическо лице да бъде 100% собственост на чуждестранен инвеститор.

 

Друга възможност за непряко придобиване на недвижим имот в България от чуждестранно юридическо или физическо лице е закупуване на дялове от капитала на вече съществуващо българско юридическо лице, което след това може да действа като приобритател.

 

Чуждестранни юридически или физически лица, също така, могат да придобиват дяловете от капитала на съществуващи български юридически лица, които вече притежават право на собственост върху недвижими имоти в България.

 

1.4. Сделки с недвижими имоти

 

Основното правило съгласно българското право е, че сделките с недвижими имоти (покупко-продажба, замяна и др.) трябва да се извършват с издаване на нотариален акт от регистриран нотариус в района, в който е разположен недвижимия имот. Формата на нотариалния акт е задължителна не само за сделките за прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти, но също и за учредяване на ограничени вещни права върху недвижими имоти (като право на строеж, право на ползване и др.).

 

След издаването на нотариалния акт нотариусът е длъжен по закон да регистрира сделката в имотния регистър, за да може приобретателят на недвижимия имот да защити правото си на собственост от претенции на трети страни.

 

Нотариалната форма не се изисква при разпореждане с имоти държавна или общинска собственост, или при приватизационни сделки, където обикновената писмена форма е достатъчна за действителното прехвърляне на правото на собственост. Съществуват също специални разпоредби, регулиращи придобиването на недвижими имоти в следствие на производства по принудително изпълнение, несъстоятелност и други подобни процедури, както и относно извършването на апортни вноски, включващи недвижими имоти, в капитала на юридическо лице. Нотариалният акт за покупко-продажба на недвижим имот трябва да съдържа информация за покупната цена на имота, платима от купувача. Съгласно Закона за ограничаване на разплащанията в брой, в сила от 25.02.2011 год., всички плащания в България (включително сделките с недвижими имоти) на стойност равна или по-висока от 15 000 лева (около 7 600 Евро) трябва да бъдат извършвани само чрез банков превод или депозит в разплащателна сметка. Същото законово правило се прилага и в случаите, когато плащането е на стойност по-ниска от 15 000 лева, но представлява част от покупната цена, общата стойност на която е равна или по-висока от 15 000 лева.

 

1.5. Легитимация на купувача


1.5.1. Пряко придобиване на недвижими имоти от чуждестранни юридически или физически лица

 

Когато чуждестранни юридически или физически лица придобиват пряко сгради, помещения или ограничени вещни права, те следва да подготвят най-малко следните документи:

  • Решение на компетентния орган на дружеството, с което се одобрява придобиването на съответния недвижим имот (приложимо само в случаите на приобретател - дружество). Решението трябва да бъде преведено на български от заклет преводач.
  • Удостоверение за актуално състояние (приложимо само в случаите на приобретател - дружество) – надлежно легализирано.
  • Декларация за гражданство и гражданско състояние, подписана пред нотариус и надлежно легализирана (в случай на приобретател – чуждестранно физическо лице).
  • Декларация за произход на парите съгласно Закона за мерките срещу изпирането на пари, и
  • Пълномощно, подписано пред нотариус и надлежно легализирано, за лицето, което ще представлява чуждия приобретател пред българския нотариус (в случай, че приобретателят няма да бъде представляван лично или от неговия представител по закон).

1.5.2. Непряко придобиване на недвижими имоти от чужди юридически или физически лица

 

Когато чужди юридически или физически лица придобиват непряко недвижими имоти в България посредством българско дъщерно дружество, те трябва да подготвят най-малко следните документи:

  • Решение на компетентния орган на дружеството на българската дъщерна компания, с което се одобрява придобиването на съответния недвижим имот.
  • Декларация за произход на парите съгласно Закона за мерките срещу изпирането на пари, и
  • Пълномощно, подписано от законния представител на българското дъщерно дружество пред нотариус в полза на лицето (в случай че това не е лицето, посочено в удостоверението за актуално състояние, имащо право да представлява и обвързва правно българското дъщерно дружество), което ще представлява българското дъщерно дружество пред българския нотариус, който ще изповядва сделката. В случай, че пълномощното е подписано пред чужд нотариус, то следва да бъде надлежно легализирано.

1.6. Такси и разноски, изискуеми по закон, за издаване на нотариален акт

  • Данък за прехвърляне правото на собственост – определя се от Общинския съвет на съответната община по местоположение на недвижимия имот. Данъкът може да бъде в размер между 0,1% и 3% върху по-високата от двете стойности: a) цената за продажба на имота, договорена между страните, и b) данъчната оценка на имота, направена от данъчната служба преди сключването на сделката. По закон данъкът се дължи от приобретателя, но страните могат да се договорят данъкът да бъде платен от двете страни или от продавача.
  • Такса за регистрация на сделката в имотния регистър – 0.1% върху по-високата от двете стойности: a) цената за продажба на имота, договорена между страните, и b) данъчната оценка на имота, направена от данъчната служба преди сключването на сделката. Таксата може да се заплати от двете страни или от една от тях, и
  • Нотариална такса – съгласно Тарифата за нотариалните такси, но не повече от  6,000 лева (около 3,100 Евро) на сделка.  Таксата може да се заплати от двете страни или от една от тях.