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Immobilienerwerb

Beschränkungen für den direkten Erwerb durch Investoren aus Drittländern

Grundsätzlich können Ausländer und ausländische juristische Personen Eigentumsrechte an Gebäuden und beschränkte dingliche Rechte an Immobilien im Lande erwerben. Ist dies kraft eines internationalen Vertrags, der entsprechend ratifiziert und veröffentlicht wurde, vorgesehen, so können ausländische Bürger und ausländische juristische Personen Eigentumsrechte an Grund und Boden, darunter Agrar- und Waldgrundstücke erwerben. Grundsätzlich können Ausländer immobiles Vermögen auch vererben. Dennoch, ausgenommen die Fälle, in denen im jeweiligen internationalen Vertrag etwas anderes vereinbart wurde, sind sie verpflichtet, das Eigentumsrecht innerhalb von drei Jahren auf einen bulgarischen Bürger bzw. eine bulgarische juristische Person zu übertragen.

 

Beschränkungen für den direkten Erwerb von Immobilien durch europäische Investoren

Nach Maßgabe des Beitrittsvertrags zwischen der Republik Bulgarien und der Europäischen Union wird Bulgarien folgende Beschränkungen aufrechterhalten:

 

  • Bis zum 31. Dezember 2011 – die Beschränkung für den Erwerb von Eigentumsrechten an Grund und Boden als zweites Eigentum durch Bürger der EU-Mitgliedstaaten oder anderer Staaten des Europäischen Wirtschaftsraumes, die außerhalb Bulgariens wohnhaft sind, sowie juristische Personen, eingetragen nach dem Recht der jeweiligen Staaten.
  • Bis zum 31. Dezember 2013 – die Beschränkung für den Erwerb von Eigentumsrechten an Agrarland, Wäldern und Forstflächen durch die vorstehend genannten Personen.

 

Für selbstbeschäftigte Landwirte werden keine Ausnahmen gemacht.

 

Möglichkeiten für einen indirekten Erwerb

Ausländer und ausländische juristische Personen können immobiles Vermögen aller Art, einschließlich Grundstücke, durch die Errichtung einer Handelsgesellschaft in Bulgarien erwerben. Die eingetragene Gesellschaft kann zu 100% Eigentum ausländischer Investoren sein. Ausländer können auch Aktien einer bulgarischen Aktiengesellschaft, die Eigentumsrechte an Immobilien besitzt, erwerben sowie immobiles Vermögen über eine bulgarische Handelsgesellschaft erwerben.

 

Verfahren zum Erwerb von Immobilien

Verträge zur Übertragung von Eigentumsrechten an Immobilien bzw. Bestellung dinglicher Rechte daran bedürfen der Schriftform und der notariellen Beurkundung durch einen Notar, zuständig für das Gebiet, in dem sich die jeweilige Immobilie befindet. Der Notar erledigt alle Formalitäten im Zusammenhang mit der Eitragung des Eigentumserwerbs bei der Eintragungsagentur am Tag der notariellen Beurkundung des Geschäfts. Der notariellen Form bedarf es nicht bei Transaktionen mit staatlichem bzw. kommunalem Eigentum, bei denen schon die Schriftform des Vertrags ausreichend ist.

 

 

Erwerb von Immobilien

Verfahren

1.  Die Parteien haben dem Notar alle notwendigen Dokumente und Unterlagen vorzulegen.

2. Der Notar liest die vorläufige notarielle Urkunde den Parteien vor, die, wenn sie mit dem Inhalt der Urkunde einverstanden sind, diese zu unterschreiben haben; anschließend wird die Urkunde notariell beglaubigt.

3. Der Notar hat die eintragungspflichtigen Urkunden noch am Tag der notariellen Beurkundung des Geschäfts bei der Eintragungsagentur vorzulegen.

4. Der Notar hat den Parteien beglaubigte Abschriften der notariellen Urkunde zur Vornahme der notwendigen Handlungen auszuhändigen.

Erforderliche Dokumente

  1. Vorläufige notarielle Urkunde über den Kauf bzw. Verkauf der Immobilien, außer in den Fällen, in denen die notarielle Urkunde von einem Notar zusammengestellt wurde (5 Ausfertigungen);
  2. Vollmacht, wenn eine der Parteien durch einen Bevollmächtigten vertreten wird;
  3. Schriftliche Erklärung des Verkäufers darüber, dass er keine unbeglichenen Steuer-, Zoll- und Sozialversicherungsverbindlichkeiten hat (2 Ausfertigungen);
  4. Eine Erklärung nach Mustervorlage über die Staatsangehörigkeit und den Zivilstand;
  5. Dokument(e) zum Nachweis des Eigentumsrechts des Verkäufers;
  6. Bescheinigung über den Einheitswerts der Immobilie;
  7. Karte der Liegenschaft (Baugenehmigung);
  8. Ist der Gegenstand des Kaufs bzw. Verkaufs eine unteilbare Immobilie und im Besitz mehrerer Eigentümer, so hat der verkaufswillige Eigentümer einen schriftlichen Nachweis darüber zu erbringen, dass er den jeweiligen Immobilienteil den anderen Miteigentümern zu denselben Konditionen zum Kauf angeboten hat und dass niemand von ihnen das Angebot angenommen hat;
  9. Ein Beleg zum Nachweis der Einzahlung der örtlich erhobenen Steuern;
  10. Eine Erklärung nach Mustervorlage darüber, dass die Person, auf die die Immobilie übertragen wird, keine unbeglichenen Steuerverbindlichkeiten hat.